Những điều cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng thuê thương mại

Hợp đồng thuê thương mại thường là cam kết dài hạn với hậu quả tài chính đáng kể. Một khi đã ký, các điều khoản rất khó thay đổi, vì vậy bạn nên hiểu rõ mình đang đồng ý điều gì trước khi ký.

Đây có phải là hợp đồng thuê bán lẻ không?

Tại NSW, hợp đồng thuê cửa hàng bán lẻ nhìn chung chịu sự điều chỉnh của Đạo luật Thuê Bán Lẻ 1994 (Retail Leases Act 1994), đạo luật này bảo vệ thêm cho bên thuê, trong đó có việc bên cho thuê phải đưa ra bản công bố thông tin trước khi ký hợp đồng. Việc đạo luật có áp dụng hay không phụ thuộc vào loại mặt bằng và loại hình kinh doanh, vì vậy hãy kiểm tra điều này trước tiên.

Những điều khoản cần đọc kỹ

• Thời hạn và quyền gia hạn. Hợp đồng thuê kéo dài bao lâu, và bạn có quyền gia hạn không? Quyền gia hạn thường phải được thực hiện trong một khung thời gian nhất định.
• Tiền thuê và việc xem xét lại tiền thuê. Kiểm tra mức tiền thuê ban đầu và cách tăng: tỷ lệ phần trăm cố định, theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hoặc xem xét lại theo thị trường. Việc xem xét lại theo thị trường có thể dẫn đến mức tăng lớn.
• Chi phí vận hành (outgoings). Nhiều hợp đồng yêu cầu bên thuê trả một phần phí hội đồng thành phố, bảo hiểm, phí quản lý tòa nhà (strata) và bảo trì. Hãy yêu cầu xem lịch sử chi phí thực tế.
• Bảo đảm. Tiền đặt cọc, bảo lãnh ngân hàng và bảo lãnh cá nhân có thể đặt tài sản cá nhân của bạn vào rủi ro. Hãy hiểu chính xác bạn bảo lãnh điều gì và trong bao lâu.
• Mục đích sử dụng được phép và tính độc quyền. Bảo đảm hợp đồng cho phép loại hình kinh doanh dự định của bạn và, khi cần, xem bên cho thuê có thể cho đối thủ thuê mặt bằng lân cận hay không.
• Sửa chữa và hoàn trả nguyên trạng (make good). Kiểm tra ai chịu trách nhiệm sửa chữa và bạn phải làm gì để khôi phục mặt bằng khi hợp đồng kết thúc.
• Chuyển nhượng và cho thuê lại. Nếu bạn có thể bán doanh nghiệp, thông thường bạn sẽ cần sự đồng ý của bên cho thuê để chuyển nhượng hợp đồng thuê.
• Vi phạm và chấm dứt. Xem khi nào bên cho thuê có thể chấm dứt hợp đồng và bạn nhận được thông báo cùng cơ hội khắc phục vi phạm như thế nào.
• Ưu đãi. Nếu bạn được hứa hẹn thời gian miễn tiền thuê hoặc hỗ trợ chi phí hoàn thiện mặt bằng, hãy bảo đảm điều đó được ghi vào hợp đồng.

Trước khi ký

Đừng dựa vào lời hứa miệng. Mọi điều quan trọng, kể cả lời hứa của nhân viên môi giới cho thuê, đều phải có trong hợp đồng. Hãy yêu cầu bản sao hợp đồng và bản công bố thông tin từ sớm và nhờ rà soát trước khi ký, đặc biệt nếu có bảo lãnh hoặc thời hạn dài.

Câu hỏi thường gặp

Tôi có thể thương lượng hợp đồng thuê thương mại không?

Có. Nhiều điều khoản, gồm tiền thuê, ưu đãi và quyền gia hạn, có thể thương lượng, đặc biệt là trước khi ký.

Bảo lãnh cá nhân là gì?

Là cam kết của giám đốc hoặc chủ sở hữu sẽ tự mình thanh toán các nghĩa vụ thuê của công ty nếu công ty không thể thanh toán.

"Make good" nghĩa là gì?

Là nghĩa vụ khôi phục mặt bằng, thường về tình trạng ban đầu, khi hợp đồng thuê kết thúc.

Tôi có cần luật sư rà soát hợp đồng thuê không?

Rất nên, vì hậu quả của hợp đồng thuê có thể kéo dài nhiều năm.